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戶型創(chuàng)新是個盤突圍的殺手锏嗎?
作者：佚名 日期：2001-7-24 字體：[大] [中] [小]
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深圳房地產經過十余年的發(fā)展，已初具規(guī)模，步伐亦始終走在全國的前列，除了大經濟環(huán)境及體制政策的支持外，房地產界本身不斷的自我創(chuàng)新，主動突破是最重要的�！�
各種商品本身具有商品力，也就是進入營銷階段時的“產品拉力”，而各種商品進行自我創(chuàng)新的特征則在于其“功能、功效比的有效差別”。一位地產巨匠曾用“位置、位置、還是位置”來總結過一個時期，一代產品成功的主因，而在96年的歐風街上，同一位置上不同商品的“功能、功效比的有效差別”卻決定了一個項目、一家企業(yè)的生死存亡。
“X�；▓@”是歐風街上，歐陸風情大戶型中第一家露面上市的個盤，卻因片區(qū)內建筑擁擠，容積率高，同類戶型可競爭，可選擇面較大等因素以及個盤盲目跟從大戶型豪宅風，而使得整體銷售舉步維艱，經營成本日漸升高。當發(fā)展商果斷決策，改進出了一批85-120平方米的二房至三房二廳的主力產品，迎合了一次及二次置業(yè)人士中的廣大客戶，而妙手回春。由此可見一個“有效差別”的戶型創(chuàng)新拉力，加上合理營銷手段的“推力”是可以將一個項目從死亡的谷底拉上勝利的頂峰！嚴格意義上來講“X�；▓@”的戶型改造只是一種臨危應變的改進而不能說其是戶型創(chuàng)新，但他卻為業(yè)界的同行們上了一堂關于增強商品競爭力的教導課……
“如果是基本需求，我們去滿足他”，“如果是欲望需求，我們就去刺激他！”。這是我們進行房地產開發(fā)的選擇基準，買方市場的成熟與戶型創(chuàng)新個案的不斷涌現(xiàn)成為房地產市場成熟發(fā)展的催化劑。
96年的“X地海景”的全躍式（南北躍）、世X花園的全躍式（東西躍）被譽為首次立體空間布局的革命性戶型；旭飛系列的“1+1”躍式商務公寓，華清園的“2+1”小面積復式等，將小戶型+商務公寓+投資型住宅產品等多種功能、功效比的優(yōu)勢商品力組合進行了一場全新的詮釋；2000年的楓丹雅苑三錯層，不僅將空間布局革命延展至立體三錯，更溶入了法蘭西式的浪漫與精致人文；乃至于由四季花城，中海怡翠開始的townhouse戶型的全面戶型創(chuàng)新……
成功的戶型創(chuàng)新帶來不菲的產品價值與一定的市場美譽度，更會引導一定時期的居住時尚與人文品味潮流。那么,個盤要突圍是否一新就靈？答案是否定的！
商品力是拉力，合理細致的營銷手段是推力，拉力+推力的組合成功才是產品旺銷的基礎保證！舉例來說：北環(huán)路與梅華路交界的“某某家園”，選擇的商品力是今年曾在濱海、香蜜湖風靡熱銷的三錯層戶型、板式結構；位置要素是工業(yè)區(qū)；產品定位是潮流時尚公寓式住宅；營銷手段為大肆渲染“前衛(wèi)的、時尚的”；銷售成績是相當長一段時期的廣告攻勢之后，客戶的心中的？與！號卻越來越多，什么是三錯層？、時尚公寓應該是什么樣的？住在梅林工業(yè)區(qū)的時尚公寓是時尚嗎？管理費中有中央空調費太貴！，置業(yè)者有如此之多的？號與！號有人會掏腰包嗎！
99年福民路上、皇崗村旁的“某某豪苑”當時也是創(chuàng)新出一個豪氣干云的戶型－－大平面美式公寓，只賣給76個人，可只見樓已起了一半，76人卻未見蹤影，臨危應變，改成中小戶型重出江湖！同樣的大平面頂級戶型，只賣給78個人，地處紅樹林、全海景景觀的“某某豪庭”，準現(xiàn)樓發(fā)售，銷售成績卻業(yè)已過半！
創(chuàng)新是沒有準則可供參照的，大家都在摸著石頭過河，沒有誰對誰錯有的只是對房地產市場向著成熟發(fā)展的經歷與貢獻！隨著房地產市場的日趨成熟，戶型創(chuàng)新已不再是個盤突圍的唯一出路。“社區(qū)規(guī)劃、人文內涵、高科技含量”等諸多因素都可以增強商品的功能、功效的有效差別，也就是商品競爭力，創(chuàng)新出有競爭力的市場產品才是個盤突圍的根本出路！“地產”、“家”都是以人為本的，戶型創(chuàng)新也會不斷突破發(fā)展，但市場絕不容忍拿來主義者，盲目的拿來主義就沒有充分體察的市場需求，忽略自身條件、忽略市場的戶型創(chuàng)新也只會使你自己陷入重圍！